Investissement locatif saisonnier : les nouveaux leviers de rentabilité

Fiscalité, enregistrement national, DPE et règles de copropriété redéfinissent les critères d'évaluation. Pour un propriétaire à Avène ou en zone thermale, l'arithmétique impose désormais une vérification administrative préalable à toute mise en location.

Cadre réglementaire applicable

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, restructure l'activité. Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d'un meublé de tourisme exige une déclaration soumise à enregistrement via le téléservice national prévu par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. L'obligation concerne résidences principales et autres meublés sans distinction.

Paramètres à intégrer:

• Location de la résidence principale plafonnée à 120 jours par an.
• Depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par an. Paris applique ce plafond réduit.
• Règle distincte: un meublé de tourisme ne peut être loué plus de 90 jours consécutifs à un même locataire sur l'année civile.
• Copropriétés: les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si l'activité est autorisée ou interdite. En cas de location, le copropriétaire ou locataire autorisé doit informer le syndic.

Exigences énergétiques et changement d'usage

Les résidences secondaires situées dans des communes soumises à autorisation de changement d'usage doivent obtenir cette autorisation avant toute mise en location, démarche potentiellement assortie d'une obligation de compensation.

• Depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation de changement d'usage suppose un DPE compris entre A et E.
• À partir du 1er janvier 2034, obligation distincte de décence énergétique: DPE entre A et D.
• Les logements classés F ou G ne répondent pas à ces seuils et se trouvent écartés du dispositif pour les communes concernées.

Variables de rentabilité à intégrer

Le rendement ne se calcule plus sur un taux d'occupation théorique. Pour un bien situé en zone thermale, la fréquentation suit le calendrier des cures et la saisonnalité touristique: à mesurer sur plusieurs saisons avant tout engagement. Le calcul intègre:

• Régime fiscal retenu — les revenus de location de courte durée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
• Taux d'occupation constaté sur les trois dernières saisons.
• Frais de conciergerie, ménage, linge, commissions plateformes.
• Conformité DPE, statut communal au regard du changement d'usage, clauses de copropriété.

Verdict

L'opération reste rentable pour les biens classés A à C, situés hors zone de plafonnement communal renforcé, avec une conciergerie locale au coût maîtrisé. Sans vérification préalable du statut communal, du DPE et du règlement de copropriété, la location s'expose à une mise sur le marché irrégulière et aux sanctions associées.