Locations saisonnières : l'Union européenne renforce le pouvoir des municipalités

Le texte vise à protéger les mesures municipales des contestations juridiques fondées sur la libre circulation des services. Pour les propriétaires de locations saisonnières et les loueurs de meublés touristiques, y compris dans les petites stations thermales comme Avène, le signal réglementaire est sans ambiguïté: la période d'improvisation est terminée.

Un cadre ciblé, pas une interdiction uniforme

L'Acte définit la « zone sous tension immobilière » par deux critères cumulatifs: un ratio prix-revenu élevé ou en hausse depuis dix ans, et une pression immobilière continue — croissance démographique rapide, attractivité touristique soutenue. Les autorités locales devront démontrer que les locations de vacances ont affecté négativement l'accessibilité au logement pendant au moins trois ans avant toute restriction.

Avant la présentation du texte par la vice-présidente exécutive Teresa Ribera, la Commission a consulté plus de 300 répondants et réuni 150 représentants de villes. Bruxelles ne propose pas une mesure unique, mais un cadre qui protège les villes des annulations judiciaires.

Cette approche remplace la mosaïque réglementaire actuelle, où chaque municipalité improvisait:

• Amsterdam — 30 nuitées par an
• Lisbonne — 120 jours
• Paris — plafond de 120 jours depuis 2017 pour les résidences principales
• Berlin — interdiction de conversion en meublés touristiques
• Barcelone — gel des nouvelles licences
• Venise — restrictions contestées puis annulées
• Prague — aucune limite

Airbnb a systématiquement contesté ces mesures en invoquant des violations du marché unique. Sans cadre européen, chaque tentative locale restait vulnérable.

Lecture pratique pour Avène et les stations thermales

Avène coche-t-elle les critères d'une « zone sous tension »? Au regard des seuils officiels, probablement non: faible densité, pression démographique contenue, pas de flambée immobilière documentée. Mais le mouvement de fond concerne toute la chaîne, et les seuils sont révisables.

Les chiffres européens brossent un état des lieux sans détour: d'ici 2035, l'UE estime avoir besoin de 2 millions de logements neufs par an. Les prix des maisons ont augmenté de 5,1 % au premier trimestre 2026, les loyers de 3 %, jusqu'à 21,9 % en Croatie. Plus de la moitié des citadins européens perçoivent désormais le logement comme un problème urgent, selon Bruxelles.

Pour un loueur saisonnier près des thermes d'Avène, trois réflexes techniques à enclencher dès maintenant:

• Surveiller le calendrier législatif: l'Acte doit encore passer le Parlement européen et les États membres, processus dont l'issue reste incertaine.
• Vérifier la conformité locale: PLU, règlements de copropriété, seuils de jours autorisés, déclarations en mairie, numéro d'enregistrement.
• Anticiper la documentation: trois ans de données sur l'impact locatif deviendront la preuve exigible pour toute future restriction locale.

Le texte est posé. La transposition nationale décidera du reste — et avec elle, les marges de manœuvre réelles des loueurs saisonniers dans les stations thermales comme Avène.